Russian     English     

 

הערכת שווי נכס


רכישת נכס היא בדרך כלל עסקה יקרה, ובהתאמה רמת ההכנות והבדיקות הקפדניות שהקונה נדרש לבצע לפני שיוכל להוציא אותה אל הפועל גדולות.
בטרם רוכשים נכס חדש, בין אם מדובר בבית מגורים או בכל נכס נדל״ן אחר, יבקשו שני הצדדים - גם הקונה וגם המוכר - לדעת את שוויו האמיתי של הנכס ביחס למחירי השוק. הערכה נכונה תסייע בהתקדמות המשא ומתן בין הצדדים, ותדע לייצר עבורם קנה מידה לרמת ההצלחה של העסקה.
המחיר, המכונה גם ״ערך הנכס״, נקבע לאחר שקלול של לא מעט פרמטרים, שבעזרתם אפשר יהיה להעריך בצורה שקולה ואחראית את שווי הנכס. 
 
 

הפרמטרים המשפיעים על שווי הנכס


מיקום הנכס - האם הנכס ממוקם בסביבה מבוקשת? מה מצב השוק בסביבה הקרובה ואילו עסקאות בוצעו לאחרונה באזור, וחשוב מכך - על איזה מחיר הן נסגרו בסופו של דבר?
בנוסף, המעמד הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה באזור משפיעה גם היא, כמו גם התשתיות המרכזיות, הנגישות לדרכים מרכזיות ועוד מגוון של שיקולי מיקום. למעשה, אפשר לומר שפרמטר המיקום הוא המשפיע ביותר על הבדל המחיר בין נכס אחד למשנהו.
 
חוקיות - האם הנכס רשום כדין? האם קיימות חריגות? האם יש היתרי בנייה בכל השטחים הבנויים?  מומלץ לבדוק את הנושא מול הרשויות ולהתייעץ באיש מקצוע דוגמת שמאי מקרקעין, כדי לוודא שמבחינה חוקית לא קיימות מגבלות, אין שעבודים או הפתעות אחרות שעלולות לצוץ.
 
פוטנציאל תכנון - בעידן ההתחדשות העירונית, תכניות המתאר ופרויקטים דוגמת תמ״א 38, משקל רב לפוטנציאל ההרחבה וההשבחה של הנכס בעתיד. הפוטנציאל הזה הוא גורם נוסף שעשוי במקרים מסוימים להטות את הכף ולהפוך עסקה שעל פניו נראית תפלה לכדאית ומשתלמת מאוד עבור הקונה בזכות המחשבה על העתיד.
תכניות פיתוח הקיימות לגבי האזור יכולות גם כן להוות גורם מייקר.
 
מצבו של הנכס - ובכן, ההבדל בין דירה במצב חדש לבין כזו ותיקה ומוזנחת לעתים תהומי. דירה במצב רעוע דורשת ועוד תדרוש השקעה כספית לא נמוכה כלל בשיפוץ, תחזוקה, התמודדות עם תקלות שיצוצו בהמשך הדרך, וככל שנדרשים תיקונים על מנת להסדיר את הליקויים הללו, כך מחיר הדירה יהיה נמוך יותר. תהליך בדק בית ובירור הליקויים הקיימים בנכס הכרחי אם הנכם עומדים בפני רכישה או שוקלים לרכוש. אין הקונה רוצה לקבל אורחים בלתי צפויים בדמות בעיות מבנה במהלך שימושו בנכס.


בדק בית וביקורת ליקויים לפני קניה

 
 
 

מיסוי והיטלים


חשוב לבדוק ולתת את הדעת על כל נושא ההיטלים והמיסים שחלים על הנכס אותו נקנה, מכיוון שאלה עלולים להגיע לעשרות אלפי שקלים, ועל כן יש להתחשב בכך בשקלול המחיר שנהיה מוכנים לשלם ולקחת את הנושא בחשבון לפני שנקבל החלטה האם לרכוש את הנכס או לוותר על העסקה.
לסיכום, עסקת נדל״ן טובה לכל הצדדים מתחילה בהערכה ריאלית ואמיתית של שווי הנכס בשוק. כך ניתן להבטיח שכולם יצאו מרוצים והעסקה אכן תצא לפועל בסופו של דבר.



התקשרו או השאירו פרטים ונשמח לעמוד לרשותכם :